Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme in Frankrijk: TRACFIN

Know how

Tracfin (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins), de verplichtingen van makelaars in de strijd tegen het witwassen van geld en de financiering van terrorisme in Frankrijk

Onroerend goed wordt beschouwd als een risicovolle bedrijfstak voor het witwassen van geld. Ook is de makelaar, net als andere professionals, onderworpen aan due diligence- en verdenkingsrapportage-verplichtingen. Het niet naleven van deze verplichtingen stelt makelaars bloot aan zware straffen. Deze worden in Frankrijk rijkelijk uitgedeeld!

Hoe werkt dit bij een transactie in Frankrijk?

De verplichtingen van de makelaar met betrekking tot de risico’s van witwassen en terrorismefinanciering

Als makelaar zijn velen zich waarschijnlijk niet bewust van hun verplichtingen in de strijd tegen het witwassen van geld en de financiering van terrorisme ( kortweg LCB/FT,). Alle professionals in de sector zijn echter onderworpen aan deze verplichtingen door de wet van 2 juli 1998, net als andere beroepen die centraal staan ​​in financiële transacties zoals advocaten, notarissen, registeraccountants, etc. Als zodanig worden de verplichtingen van de vastgoedmakelaar (net als andere betrokken professionals) bepaald door de monetaire en financiële code.

Onwetendheid betekent echter niet vrijstelling. “Niemand mag de wet negeren”, zeggen ze, en makelaars betalen heel vaak de prijs met betrekking tot LCB/FT. Sinds 2014 constateert de Nationale Sanctiecommissie, die verantwoordelijk is voor het optreden tegen bedrijven die deze verplichtingen niet naleven, dat een groot deel van de inbreuken afkomstig is van makelaars: van de 128 veroordelingen die in 2018 werden uitgesproken, betroffen 89 de makelaardij.

De door de Commissie vastgestelde tekortkomingen houden verband met het niet begrijpen van de verplichtingen door makelaars. Ze zijn in wezen op de hoogte van het bestaan ​​van regelgeving met betrekking tot LCB/FT-risico’s, maar weten niet dat ze rechtstreeks betrokken zijn en dat ze geacht worden de autoriteiten te waarschuwen bij een vermoeden van een foute transactie. Koop, huur of beheer, het is allemaal onderworpen aan deze verplichtingen: makelaars, onderhandelaars, werknemers, zelfstandigen, agenten, hoofden van netwerken, enz.

Het risico is om te worden beschouwd als een actor (zelfs onvrijwillig) bij een witwas- of terrorismefinancieringsoperatie, het niet melden van vermoedens aan Tracfin, of het niet rekening gehouden hebben met signalen die duidden op een twijfelachtige operatie.

Twijfelachtige transacties: waar hebben we het over?

De verplichtingen van de makelaar met betrekking tot de LCB/FT verplichten hem om elk vermoeden van een twijfelachtige lopende of voltooide transactie te melden.

Maar wat bedoelen we met “twijfelachtige transactie”? Verdenking kan worden gewekt …

  • Als de verkoopprijs van een woning abnormaal laag lijkt in vergelijking met de markt.
  • Als er een aanzienlijke kloof is tussen de waarde van het onroerend goed en het financiële profiel van de koper (een werkloze die op het punt staat een herenhuis te kopen in het hart van Parijs – om een ​​extreem voorbeeld te nemen).
  • Als het financiële of juridische pakket met betrekking tot de transactie ongewoon ingewikkeld lijkt.
  • Als het gedrag van de klant verdacht of ongebruikelijk lijkt (iemand die zijn hoofdverblijf meerdere keren binnen zeer korte tijd koopt en verkoopt, een koper die zich in verschillende gevallen snel en herhaaldelijk terugtrekt na betaling van een aanbetaling die het vervolgens herstelt naar een andere bankrekening, enz.).
  • Als de operatie uitgaat van een natuurlijke of rechtspersoon die is geïnstalleerd in een land dat op de Gafi- lijst staat of wordt beschouwd als een oorlogsgebied.

In deze verschillende gevallen kan een legitiem vermoeden van witwassen van geld of financiering van terrorisme worden gewekt . De verplichtingen als makelaar moeten hem dan  aansporen om onverwijld in te grijpen , ook al zijn dit slechts verdenkingen – hij hoeft geen bewijs te leveren om een ​​transactie aan Tracfin te melden.

Hoe kan de makelaar aan zijn verplichtingen voldoen?

Concreet zijn er drie belangrijke maatregelen die een makelaar moet nemen om aan zijn verplichtingen met betrekking tot LCB/FT te voldoen: train de teams, zet een risicobeoordeling en beheersysteem op en rapporteer verdenkingen aan Tracfin.

Teamtraining omvat het bijwerken van kennis met betrekking tot de risico’s die professionals lopen die betrokken zijn bij financiële uitwisselingen . Er zijn Tracfin e-learning trainingsmodules om te delen met medewerkers. Men moet ook op de hoogte zijn van de risicobeoordeling en beheersprocedure die in de structuur zijn vastgelegd.

Het opzetten van een evaluatiesysteem is complexer . Dit omvat het opstellen van een risicokaart op basis van de activiteiten en de klantprofielen waarmee men te maken heeft, om de verschillende niveaus van waakzaamheid te identificeren en deze met gepast gedrag te bestrijden.

Globaal gesproken moet men interne protocollen definiëren die gericht zijn op het identificeren van de typologieën van risicoklanten, het identificeren van de categorieën transacties die het onderwerp van verdenking kunnen zijn, en het verifiëren van de oorsprong van de fondsen waarmee men wil betalen.

Hiervoor moet rekening worden gehouden met vier parameters:

  • De aard van de activiteit (grootte, type organisatie, aard van de aangeboden diensten, communicatie- en distributiekanalen, enz.).
  • Het profiel van de cliënteel , of het nu een natuurlijke persoon is (woonplaats, professionele activiteit, leeftijd, mate van politieke blootstelling, niveau van inkomen en vermogen, fysieke aanwezigheid tijdens de operatie) of een rechtspersoon (land van installatie, sector van activiteit, juridische aard, datum van oprichting, enz.).
  • Verdachte transacties (zie bovenstaande lijst).
  • De oorsprong van de fondsen (contante betaling, bankkrediet, interpersoonlijke lening, geografische oorsprong van fondsen, enz.).

Met deze parameters kan een een risicoschaal vastgesteld worden die is gekoppeld aan een zekere mate van waakzaamheid. Deze schaal kan bijvoorbeeld vier risiconiveaus onderscheiden: laag, gemiddeld, hoog, onacceptabel , met telkens de toegepaste mate van waakzaamheid: geen bijzondere waakzaamheid, verhoogde waakzaamheid, versterkte waakzaamheid, weigering om de transactie uit te voeren. 

Neem het voorbeeld van een koper die in Frankrijk wil investeren, maar zelf in een door de Gafi aangegeven land woont. Bovendien heb je geen bewijs van zijn beroepssituatie. Deze transactie is onderhevig aan een (hoog) risico, niveau 3, wat op zichzelf een verhoogde waakzaamheid van de makelaars kant impliceert met verificatie van de identiteit van de koper, controle van de fondsen, verzoek om passende ondersteunende documenten, enz. en eventueel rapporteren aan Tracfin.

Dit is de derde en laatste actie die moet worden ondernomen om aan de verplichtingen als makelaar te voldoen: vermoedens van een twijfelachtige transactie melden aan Tracfin , een organisatie die is verbonden aan het Ministerie van Economische Zaken, indien mogelijk vóór de voltooiing of kort daarna.

In dit specifieke geval moet de makelaar de documenten en informatie van de klanten archiveren en bewaren voor een periode van vijf jaar om de beslissingen die hij heeft genomen te rechtvaardigen – wees gerust, dit is niet in strijd met de AVG – vereisten. .

 

Persoonlijk advies?

Persoonlijk advies bij het vinden van een huis? Wij denken graag met u mee