Welke belastingen worden op een Frans (tweede) huis geheven?

Know how

Frankrijk heft verschillende soorten belasting, zowel bij de aan- en verkoop van onroerend goed, als bij gebruik en exploitatie.

Welke belastingen zijn dit?

Aankoop:

Bij aankoop betaalt u een belasting die vergelijkbaar is met de Nederlandse overdrachtsbelasting. Het tarief is  afhankelijk van het departement en de gemeente waar het object staat. Zie ook onze blog “Frais de notaires”.

Eigenaar: taxe foncière en taxe d’habitation

De taxe foncière wordt betaald worden door de eigenaar van de woning. Zij bestaat uit twee delen: een belasting op de woning (taxe foncière sur les propriétés bâties) en een belasting op de grond (taxe foncière sur les propriétés non bâties). De belasting op grond wordt op nationaal niveau geheven. De belasting op de woning moet altijd betaald worden, ongeacht of de woning wel of niet bewoond wordt.

Bij verkoop van de woning in de loop van het jaar wordt de belasting verrekend door de notaris die betrokken is bij de verkoop.

Daarnaast is er de taxe d’habitation, de ingezetene belasting. De hoogte van de Taxe d’habitation wordt vastgesteld door lokale en regionale overheden. De opbrengsten van deze belasting worden besteed aan de gemeentelijke voorzieningen. De belasting wordt betaald door het huishouden dat op 1 januari de woning bewoont ongeacht of men eigenaar of huurder is. Als de woning leeg staat betaalt de eigenaar.

De belasting is gebaseerd het eigenwoningforfait (fictieve huurwaarde) van de woning vermenigvuldigd met het belastingtarief binnen de gemeente. Het eigenwoningforfait wordt vastgesteld door het kadaster.

Er bestaan grote verschillen tussen de verschillende gemeentes mbt de hoogte van de taxe foncières en de taxe d’habitation. Daarom dient u zich altijd voor aankoop op de hoogte te stellen om welke bedragen dit gaat.

Exploitant

Indien u uw tweede huis verhuurt, dient u over de huurinkomsten belasting te betalen. Niet in Nederland, zoals veel eigenaren menen, maar in Frankrijk. Indien het totaal van de bruto huuropbrengsten lager is dan €760 per jaar hoeft u niets te doen. Niks aangeven, niks betalen. Bij een hogere opbrengst moet er altijd belastingaangifte worden gedaan bij het lokale belastingkantoor. In Frankrijk is iedereen verplicht zelf een aangifteformulier op te halen. Wachten totdat de belastingdienst actie onderneemt is er dus niet bij. Als u dit niet doet bent u strafbaar.

Verkoop

Indien u uiteindelijk uw tweede huis in Frankrijk wil verkopen heeft de Franse fiscus nog een verrassing voor u in petto: de taxe de plus value. De belasting die u in Frankrijk moet betalen als u uw tweede woning in Frankrijk met winst verkoopt. Deze verkoopwinst is het verschil tussen de koopprijs en de verkoopprijs. Waarbij u bij de koopprijs bepaalde kosten mag optellen, bijvoorbeeld de aankoopkosten en kosten voor verbouwingen. Ook van de verkoopprijs mag u bepaalde kosten aftrekken, zoals makelaarskosten. Als inwoner van een EU-land betaalt u momenteel 19% belasting.

Extra belasting:

Maakt u meer dan € 50.000,- winst, dan betaalt u extra inkomstenbelasting. Bij een winst tot € 100.000,- bedraagt de extra heffing 2%. Daarboven loopt het tarief stapsgewijs op tot maximaal 6%, als de winst meer dan € 250.000,- is.

Sociale bijdragen:

Over de verkoopwinst heft Frankrijk naast inkomstenbelasting ook 15,5% sociale bijdragen. Sinds 2012 legt Frankrijk deze heffing ook op aan niet-inwoners met een tweede woning in Frankrijk. Echter, het Europese Hof van Justitie heeft op 26 februari 2015 beslist dat Frankrijk geen sociale bijdragen mag heffen over inkomsten van personen die onderworpen zijn aan het socialezekerheidsstelsel in een andere EU-lidstaat. Frankrijk betaalt de vóór 2016 onterecht geheven sociale bijdragen nu op verzoek terug. Maar heeft inmiddels zijn wetgeving zodanig aangepast dat het vanaf 2016 toch sociale bijdragen van niet-inwoners kan heffen. Volgens Frankrijk handelt het nu niet langer in strijd met het EU-recht.

Termijn:

Heeft u de tweede woning In Frankrijk langer dan 5 jaar in uw bezit gehad? Dan neemt het bedrag waarover u belasting moet betalen jaarlijks met een bepaald percentage af. Tot de heffingsgrondslag uiteindelijk nul is geworden, en u dus niets meer hoeft te betalen.

Sinds de laatste wijziging per 1 september 2013 is de periode waarin de heffingsgrondslag voor de inkomstenbelasting tot nul daalt 22 jaar. Voor de sociale bijdragen duurt het 30 jaar voordat de heffingsgrondslag nul is geworden.

Fiscaal vertegenwoordiger:

Tot 2015 bestond in Frankrijk voor niet-inwoners de verplichting om een fiscaal vertegenwoordiger (représentant fiscal) aan te stellen. Die verantwoordelijk was voor een correcte fiscale afhandeling van de verkoop. Onder druk van ‘Europa’ heeft Frankrijk die verplichting afgeschaft voor alle verkooptransacties die vanaf 1 januari 2015 plaatsvinden. Voor verkopers is dat een financiële meevaller. De vergoeding die voor de diensten van de fiscaal vertegenwoordiger moest worden betaald was niet zelden meer dan 1% van de verkoopprijs van de woning.

 

Persoonlijk advies?

Persoonlijk advies bij het vinden van een huis? Wij denken graag met u mee